Yapay zekâ destekli arazi geliştirme modeliyle öne çıkan Quvars Invest, sürdürülebilir yatırımlarla sektöre yeni bir vizyon kazandırıyor. Gayrimenkulün yatırım kimliği dönüşürken, Quvars Invest Genel Müdürü Murat Döker ile sektördeki yeni dinamikleri, veri temelli yatırımları ve geleceğin sürdürülebilir yaşam alanlarını konuştuk. Döker, “Bilmek değil, yapabilmek kazandırır” diyerek yatırımda veriye dayalı stratejinin önemini vurguluyor.
Son yıllarda değişen yaşam biçimleri, özellikle uzaktan çalışma modelleri sayesinde lokasyonun önemini azaltırken, insanların konut tercihlerinde sürdürülebilirlik, erişilebilirlik ve doğayla iç içe olma kriterleri ön plana çıkmaya başladı. Artık alım kararlarını; depreme dayanıklılık, müstakil yaşam imkânı, yatay mimari ve kendi kendine yetebilen projeler belirliyor. Bu dönüşüm, gayrimenkul alanında yeni yatırım modellerine olan ihtiyacı artırıyor. 2018 yılında kurulan Quvars Invest, ise Türkiye’de arazi geliştirme faaliyetlerini yapay zekâ altyapısıyla bütünleştirerek yöneten ilk şirket olarak dikkat çekiyor. Şirket, en kadim yatırım araçlarından biri olan araziyi, günümüzün dijital ihtiyaçlarıyla birleştirerek yatırımcıya en doğru lokasyonu sunmayı hedefliyor. Marmara ve Ege bölgelerinde, 20 ilde faaliyet gösteren Quvars Invest, yerel temsilcilikleri, şehir planlama ve harita ofisleri ile birlikte çalışarak bölgesel uzmanlığı merkeze alan bir model yürütüyor. Son dört yılda şirketin geliştirdiği arazi büyüklüğü 20 milyon metrekareyi aşarken, bu alanların yüzde 80’i ortalama %4229 değer artışıyla likidite edildi. Geliştirme faaliyetlerinin toplam hacmi 6 milyar TL’yi, likidite edilen yatırımların değeri ise 5 milyar TL’yi geçti. Şirketin portföyü, bölgede aktif olarak çalışan 358 emlak ofisi ve 3.500’den fazla temsilciyi kapsıyor. Quvars Invest, özellikle B2B iş ortaklarına sunduğu hızlı, etkili ve likidite odaklı çözümlerle sektörde fark yaratmayı sürdürüyor. Bu bağlamda, değişen yatırım dinamiklerini, arazi geliştirme alanındaki yenilikçi yaklaşımları ve Quvars Invest’in gelecek vizyonunu konuşmak üzere şirketin Yönetim Kurulu Başkanı Murat Döker ile İstanbul Maslak’taki merkez ofislerinde bir araya geldik.
Önümüzdeki İki Yılda Fonlara Talep Artacak
Türkiye’de daralan konut piyasası, gayrimenkulün yatırım aracı kimliğini dönüştürüyor. Mevcut ekonomik koşullar nedeniyle gayrimenkul, artık ağırlıklı olarak son kullanıcıların barınma ihtiyacına yönelik bir ürün haline gelmeye başladı. Yatırım amaçlı ikinci konut alımları ise, yüksek fiyat artışları ve gelir seviyesindeki düşüş nedeniyle eski cazibesini yitiriyor. Bu dönüşümün yeni bir yatırım modelini öne çıkardığını belirtiyor. Röportajımıza da bu dönüşümle başlıyoruz.
Değişen piyasa koşullarında yatırımcılar için nasıl bir yol haritası öne çıkıyor? sorumuzu yönelttiğimiz Quvars Invest Yönetim Kurulu Başkanı Murat Döker; “Gayrimenkul yatırım fonları, önümüzdeki dönemde yatırımcılar için daha erişilebilir ve düşük riskli bir alternatif olarak ön plana çıkacak. Bu fonlar, hem profesyonel yönetim avantajı sağlıyor hem de daha küçük bütçelerle sektöre dahil olma imkânı sunuyor. Gayrimenkul yatırım fonları (GYF) özellikle yüksek getirili projelere bireysel olarak yatırım yapma imkânı bulamayan yatırımcılar için önemli bir çözüm sunuyor. Profesyonel portföy yönetimi sayesinde riskin minimize edildiği bu model, 2025 ve 2026 yıllarında hem değer kazanacak hem de en çok tercih edilen yatırım araçlarından biri haline gelecek. Artan konut fiyatları ve finansman maliyetleri, doğrudan gayrimenkul yatırımını zorlaştırıyor. Bu nedenle yatırımcılar daha esnek, daha düşük maliyetli ve profesyonelce yönetilen bir modele yöneliyor. Gayrimenkul yatırım fonları, hem bu ihtiyacı karşılıyor hem de gayrimenkulün sağladığı getiriye ortak olma fırsatı sunuyor” şeklinde yanıtlıyor. Döker, önümüzdeki iki yılda fonlara yönelik talebin ciddi biçimde artacağını öngörüyor.
Gayrimenkul Yatırım Aracı Olmaktan
Uzaklaşıyor
Son yıllarda inşaat maliyetlerinde yaşanan hızlı artış ve arsa fiyatlarının sürekli yükselmesini ise Döker: “İnşaat sektöründe kullanılan emtialar, enflasyon oranlarının en yüksek seyrettiği kalemler arasında yer alıyor. Bu artışta en temel unsur olan arsa, dövize endeksli bir emtia olduğundan değer kazancı hız kesmeden devam ediyor. Bu durum, gayrimenkulün yatırım aracı kimliğini zayıflatırken, konutun daha çok barınma ihtiyacına yönelik bir ürüne dönüşmesine neden oluyor. Öte yandan, gayrimenkul yatırım fonları bu tabloda ön plana çıkıyor; çünkü gayrimenkulden doğan getirileri daha erişilebilir ve profesyonel bir yapıya dönüştürerek yatırımcılara alternatif bir model sunuyor. Ancak emtia kaynaklı maliyet artışları, genel olarak gayrimenkul sektörünü olumsuz etkilemeye devam ediyor” sözleriyle yorumluyor. Arsa yatırımlarının doğru bir şekilde değerlendirilebilmesi için sürecin stratejik bir planlamayla başlaması gerektiğini belirten Döker, başarılı bir arsa geliştirme sürecinin temel adımlarını şu şekilde özetliyor: “Arsa geliştirme süreci, yatırımın amacı, hedef kitlesi ve beklenen getirinin belirlenmesiyle başlar. Bu doğrultuda uygun arazinin tespiti yapılır ve teknik analizlerle arsanın mevcut durumu değerlendirilir. Ardından, imar planlarına uygunluk, altyapı durumu ve çevresel faktörler göz önünde bulundurularak planlama süreci şekillendirilir. Süreç mimari ve mühendislik çalışmaları ile tamamlanır. Son adımda ise geliştirilen projelerin hedef kitleye ulaşması için satış ve pazarlama faaliyetleri devreye girer ve yatırım somut bir değere dönüşür.” Döker, sürecin başarısı için yatırımın türüne göre uygun modelin seçilmesinin kritik öneme sahip olduğunu belirterek, gayrimenkul yatırımlarında öne çıkan üç temel modeli ise şöyle açıklıyor: “İmarsız araziler, düşük maliyetle uzun vadeli yatırım imkânı sunarken; yakın dönemde imara açılması beklenen araziler, orta vadeli getiri potansiyeli taşıyor. Hali hazırda imarlı araziler ise, kat karşılığı projeler ya da doğrudan geliştirme yoluyla kısa vadede katma değer sağlıyor. Bu noktada yatırımın süresi, riski ve hedef getirisine göre doğru modelin seçilmesi büyük önem taşıyor.”
Öne Çıkan Lokasyonlar
Türkiye genelinde ulaşım projeleri, sanayi yatırımları ve turizm hareketliliğiyle ön plana çıkan bazı bölgelerin, önümüzdeki yıllarda gayrimenkul ve ekonomik açıdan değer kazanması bekleniyor diyen Döker; “Son yıllarda ulaşım altyapısındaki gelişmelerle birlikte, özellikle belli bir eğitim seviyesine sahip kesimler şehir merkezlerinde yaşamak için kendilerini zorlamıyor; daha dingin ve sakin bir yaşam için şehir çeperlerini tercih etmeye başlıyor. Bu eğilim, hem yaşam kalitesi hem de çocukların eğitimi açısından önemli bir dönüşüm yaratıyor. İstanbul’a alternatif olabilecek bölgeler arasında Balıkesir ve Çanakkale öne çıkarken, Trakya bölgesi değer artışını büyük ölçüde tamamlamış durumda. Ancak Edirne, yeni dönemde yeniden değer kazanabilecek bölgeler arasında gösteriliyor. Ege ve Marmara bölgeleri, stratejik konumları, gelişmiş ulaşım ağları, turizm potansiyeli ve sanayi yatırımları nedeniyle arsa geliştirme açısından cazip bölgeler arasında yer alıyor. Özellikle büyükşehirlerin çevresindeki uydu kentler, lojistik merkezler ve tatil destinasyonlarına yakın alanlar yatırım açısından değer kazanıyor. Yatırım yaparken ulaşım projeleri, sanayi ve turizm gelişmeleri gibi faktörleri de göz önünde bulundurmak faydalı olacak” ifadesinde bulunuyor. Döker’in değerlendirmesine göre değer kazanması muhtemel lokasyonlar ise, Muğla’nın Milas, Bodrum ve Dalaman çevresi, havalimanlarına olan yakınlığı ve bölgedeki turizm yatırımları sayesinde değerlenebilecek alanlar arasında yer alıyor. İzmir’in kuzeyinde bulunan Menemen, Bergama ve Aliağa, sanayi yatırımları, yeni liman projeleri ve otoyol bağlantıları ile yatırım açısından öne çıkıyor. Manisa ve Aydın, İzmir’e olan coğrafi yakınlıkları ile birlikte sanayi ve tarım sektörlerinin entegre şekilde gelişmesi nedeniyle yatırım potansiyeli sunan bölgeler olarak gösteriliyor. Bursa’nın çevresindeki Karacabey, Yenişehir ve Mustafakemalpaşa ilçeleri, hem tarım hem de sanayi yatırımlarıyla dikkat çeken gelişim alanları arasında yer alıyor. Alanya gibi bölgeler, hem iç göç hem de yabancı yatırımcı ilgisiyle Türkiye’nin arsa değeri en hızlı artan lokasyonları arasında yer alıyor. Döker, bunların yanı sıra, büyük şehirlerden uzaklaşıp doğayla iç içe yaşam trendi arttığı için kıyı bölgelerindeki uygun fiyatlı arsaların da değer kazanabileceğini öngörüyor.
Ekonomik, Sosyal ve
Hukuki Dengelere Dikkat
Bir şehri yatırım açısından cazip kılan unsurların yalnızca finansal getiriyle sınırlı olmadığını belirten Döker, gayrimenkul yatırımlarında uzun vadeli başarı için çok yönlü değerlendirme yapılması gerektiğini vurgulayarak; “Gayrimenkul yatırımı yaparken sadece ekonomik veriler değil, sosyal ve hukuki unsurların da dikkate alınması gerekiyor. Uzun vadeli ve sürdürülebilir yatırımlar için çok boyutlu bir değerlendirme şart” diyor. Döker’e göre, yatırım kararlarında öne çıkan ekonomik unsurlar arasında arsa ve konut değer artışı, sanayi ve ticaret bölgelerine yakınlık, ulaşım projeleri ve turizm potansiyeli yer alıyor. Bu faktörler, özellikle bölgesel kalkınma planları içinde belirleyici rol üstleniyor. Sosyal faktörler ise; yatırım yapılan bölgedeki nüfus artışı, eğitim ve sağlık hizmetlerinin kalitesi, yaşam standardı ile kültürel ve sanatsal etkinliklerin varlığını kapsıyor. Hukuki ve politik etkenlerin de yatırım kararlarını doğrudan etkilediğini belirten Döker, “İmar planları, kentsel dönüşüm projeleri, devlet teşvikleri ve yerel yönetim politikaları yatırımcının risk ve getiri beklentilerini şekillendiriyor” diyerek gayrimenkulde bütüncül bakış açısının önemine işaret ediyor. Dökler, gayrimenkul yatırımında en sık yapılan hataları ise, “En sık karşılaşılan hataların başında, yatırım yapılacak bölgenin imar durumu ve gelişim potansiyeli hakkında yeterli araştırma yapılmaması geliyor. Tapu kontrollerinin ihmal edilmesi ve hisseli arsalara yönelik risklerin göz ardı edilmesi de hukuki sorunlara yol açabiliyor. Hızlı kazanç beklentisiyle yapılan plansız yatırımlar, uzun vadede istenilen sonucu vermeyebiliyor. Duygusal kararlar, piyasa analizine dayanmayan alımlar ve faiz oranlarıyla ödeme planlarının doğru hesaplanmaması da yatırım sürecini olumsuz etkileyen diğer unsurlar arasında yer alıyor. Ayrıca altyapı hizmetlerinin (yol, su, elektrik vb.) yeterliliğinin kontrol edilmemesi, yatırımın değerini doğrudan etkileyebiliyor” şeklinde dile getirdi.
Temel Dinamikler Yeniden Yapılandırılmalı
Gayrimenkul sektörünün yeniden ivme kazanabilmesi için yalnızca piyasa talebine değil, aynı zamanda ekonomik ve yapısal koşullara da odaklanılması gerektiğini belirten Murat Döker, sektörün eski canlılığına kavuşması için beş temel dinamiğin yeniden yapılandırılması gerektiğine dikkat çekerek, “Öncelikli olarak finansal koşulların iyileştirilmesi gerekiyor. Faiz oranlarının düşmesi, krediye erişimin kolaylaşması ve gayrimenkul yatırımcısına yönelik vergi ile finansman teşviklerinin artırılması, piyasadaki likiditeyi ve alım gücünü doğrudan etkiliyor. Aynı zamanda, orta ve alt gelir gruplarına yönelik projelerin önceliklendirilmesi büyük önem taşıyor. İmar düzenlemelerinin netleşmesi, mülkiyet haklarının korunması ve tapu süreçlerinin dijitalleşmesi gibi uygulamalar ise yatırımcı güvenini yeniden tesis edecektir. Yeni ulaşım hatları, kentsel dönüşüm projeleri ve sürdürülebilir şehircilik vizyonu da sadece bugünü değil, geleceği de inşa etmenin anahtarı” dedi.
Geleceğin Yaşam Alanları Hibrit ve
Sürdürülebilir Olacak
Gelecekte yaşam alanlarının nasıl şekilleneceği, teknolojik gelişmeler, ekolojik denge ve değişen insan ihtiyaçlarına bağlı olarak yeniden tanımlanacak. Şehirleşme hızla artarken, sürdürülebilirlik kaygıları da aynı oranda büyüyor. Bu durum, geleceğin şehirlerinin daha akıllı, çevreci ve doğayla uyumlu bir yapıya bürüneceğine işaret ediyor. Murat Döker, bu dönüşümü şu sözlerle değerlendiriyor: “Sektör, sürdürülebilir ve çevre dostu projelere yönelse de tam anlamıyla hazır olduğunu söylemek zor. Artan talep ve düzenlemeler dönüşümü hızlandırıyor ancak maliyetler, teknik bilgi eksikliği ve kısa vadeli kâr odaklı yaklaşımlar süreci yavaşlatıyor. Özellikle büyük şehirlerde yeşil bina sertifikaları, enerji verimliliği ve akıllı altyapılar yaygınlaşıyor. Ancak, küçük ve orta ölçekli projelerde bu dönüşüm henüz istenen seviyede değil. Özetle, sektör değişime açık ancak daha fazla teşvik, bilinçlendirme ve teknoloji yatırımı ile sürecin hızlanması gerekiyor.”
Kendi Elektriğini Üreten Konutlara
Yönelim Artacak
“Pandemi ve artan deprem kaygıları, insanları kendi kendine yetebilen, depreme dayanıklı ve sürdürülebilir projelere yönlendirdi. Artık yalnızca akıllı ev sistemleri değil, kendi elektriğini ve suyunu üreten, enerji verimliliği yüksek yapılar ön plana çıkıyor. Uzaktan çalışmanın kalıcılaşmasıyla, teknolojik altyapıya sahip doğayla iç içe kırsal alanlar popülerleşiyor. Bu yeni dönemde, esnek, çevreci ve teknolojik yaşam alanları norm haline gelirken; İstanbul’un ikinci ve üçüncü çeperleri ile Balıkesir ve Çanakkale gibi uydu kentlere ilgi artacak.”
Yeni nesil konut projelerinde ‘akıllı ev’ sistemleri ve dijital çözümler de giderek yaygınlaşıyor. Bu teknolojilerin gayrimenkul sektöründeki geleceğini ise Murat Döker şu sözlerle değerlendiriyor: “Türkiye, inşaat teknolojileri konusunda oldukça ileri bir seviyede ve bu alanda güçlü bir birikime sahip. Akıllı ev sistemleri konusunda da öncü projelere imza atan firmalardan biri olduk. Ancak bugün geldiğimiz noktada, akıllı sistemler artık üst segment konutlarda standart hale geldi. 2025 ve 2026 yıllarında belirleyici unsurun, sürdürülebilirliği sağlayan teknolojilere sahip projeler olacağını öngörüyoruz. Çünkü insanlar artık, karşılaştıkları tüm zorluklara rağmen alıştıkları yaşam düzenini sürdürebilecekleri, dayanıklı ve kendi kendine yetebilen yaşam alanlarına yöneliyor. Akıllı çözümler elbette önemini koruyor, ancak esas dönüşüm, çevresel ve yapısal anlamda sürdürülebilirlik sunan projelerin öne çıkmasıyla yaşanacak.”
Veriye Dayalı İş Modeli
“Gayrimenkul ya da herhangi bir yatırımda en önemli unsur, başarıya götüren doğru stratejiyi belirlemek ve bunu istikrarlı şekilde uygulamak. Saha araştırmalarına ciddi zaman ayırıyor, alanında uzman danışmanlardan ve hukuk ekiplerinden destek alıyoruz. Gerekirse üniversitelerle iş birliği yaparak bilimsel veri temelli kararlar alıyoruz. Tüm potansiyel riskleri önceden analiz edip, yatırımı bu doğrultuda şekillendiriyoruz. Bu yaklaşımımız sadece gayrimenkulle sınırlı değil; dikey tarım gibi farklı alanlardaki yatırımlarımızda da aynı disiplinle hareket ediyoruz. Türkiye’nin ve dünyanın ihtiyaçlarına yönelik alanlarda yatırım yapmayı önceliklendiriyor, öngörülebilir her riski önceden değerlendirerek ilerliyoruz. Biz bir yatırım ve geliştirme şirketiyiz; ancak süreçlerimizi sezgilere değil, veriye dayalı olarak yürütmeyi tercih ediyoruz. Veri bizim için yalnızca bir araç değil, tüm karar mekanizmamızın merkezinde yer alıyor.”
Bilmek Değil, Yapabilmek Kazandırır
“Başarısızlığın yaşanmadığı bir iş hayatının sağlıklı sonuçlar vereceğine inanmıyorum. Gerçek öğrenme çoğu zaman hatalardan geçiyor. İnsan bir konuda hiçbir bilgiye sahip değilken yüksek özgüvenle hareket edebilir; ancak bilgi arttıkça sorgulama başlar, ustalıkla birlikte özgüven de dengeye oturur. Biz bu dengeyi yakından gözlemledik. Öğrendiğimiz en önemli şeylerden biri şu: Özgüven, bilgiye değil eyleme dayanmalı; ama eylemler mutlaka veriye, analitik düşünceye ve sistemli yaklaşıma bağlı olmalı. Bizim yaklaşımımız, ‘bilmek değil, yapabilmek kazandırır’ anlayışına dayanıyor. Bu yüzden kararlarımızı veriye dayalı alıyor, hata payımızı analitik bakış açısıyla en aza indiriyoruz. Bu bakış açısını yalnızca gayrimenkulde değil, dikey tarım gibi yeni yatırım alanlarında da benimsiyoruz. Şunu da fark ettik: Spontanlık, yani hızlı karar alabilme yetisi, iş hayatında önemli bir avantaj. Ancak bu kararların mutlaka sağlam bilgiye ve veri analizine dayanması gerekiyor.”
Temel İhtiyaca Yatırımda
Dikey Tarım Öne Çıkıyor
Yeni yatırımları arasında yer alan dikey tarım konusunu sorduğumuz Döker, temel ihtiyaçlara odaklanan sürdürülebilir yatırımların önemine dikkat çekerek şunları söyledi: “Uzun yıllardır gayrimenkul ve arazi geliştirme alanında faaliyet gösteriyoruz, ancak gelişen dünya dinamiklerine baktığımızda gıda ve tarım türevlerinin önemi her geçen gün daha da artıyor. Çünkü en temel ihtiyaçlara yönelen yatırımlar, kriz dönemlerinde dahi talep görmeye devam ediyor. Pandemi ve deprem gibi zorlu süreçlerde insanların ilk olarak gıda gibi asgari ihtiyaçlara yöneldiğini gördük. Bu nedenle yatırım stratejilerimizi belirlerken, sadece yüksek katma değerli projeler değil, aynı zamanda temel ihtiyaçlara cevap veren alanlara da odaklanıyoruz. Bu yaklaşımımızı, tarım arazileri geliştirme projelerimizle destekliyoruz. Önemli olan; doğru partnerlerle çalışmak, bulunduğumuz sektörü en iyi şekilde analiz etmek ve kalıcı değer yaratmak.”
Sanat, Miras Bırakılan Bir Değer
Murat Döker’in iş dünyasındaki disiplinli duruşunun yanı sıra, sanatla kurduğu ilişki de dikkat çekiciydi. Son olarak Murat Döker’e sanatla kurduğu ilişkiyi sorduğumda ise; “Sanatı seviyorum, ama sanata yaklaşımım yalnızca bir koleksiyon tutkusu değil. Ben sanat eserlerine sahip olduğumu değil, onları bir miras olarak gördüğümü düşünüyorum. Tıpkı özel bir saat gibi… Sahip olabilirsiniz ama asıl anlamı, onu bir sonraki nesle aktarabilmekte yatıyor. Biz de sahip olduğumuz sanat objelerini, aslında dünya görüşümüzü, hayata bakışımızı ve bizi mutlu eden şeyleri anlatan birer iz olarak görüyoruz. Yarın çocuklarımız bu objelere baktıklarında, sadece bir tabloya ya da figüre değil, bizim kim olduğumuza dair ipuçlarına ulaşacaklar. Bu yüzden sanatı, bir hatıra değil, bir karakter yansıması olarak değerlendiriyorum. Özellikle sinemaya olan ilgim nedeniyle, sinema temalı eserler, figürler ve tablolar ilgimi daha çok çekiyor. Ama günün sonunda, en kıymetli olan şey, bu objelerin bizim hayatımıza dair bir hikâye anlatması ve çocuklarımıza bizi daha iyi tanıyabilecekleri bir kültürel miras bırakması” dedi.
