Global gayrimenkul yatırımı yeni bir evreye girerken, yatırımcılar artık uçtan uca hizmet talep ediyor. Golden Partner Genel Müdürü Okan Ersan’ın da vurguladığı gibi, yatırımcı için asıl mesele çoğu zaman doğru fırsatı bulmaktan önce “kime güveneceğini bilmek” oluyor.
Küresel gayrimenkul piyasasında son yıllarda yatırımcıların bakışı değişiyor. Artık mesele sadece bir mülk sahibi olmak değil; yaşam kalitesi ve finansal getiri de en az onun kadar önemli. Özellikle Yunanistan ve İngiltere gibi pazarlarda bu değişim daha net görülüyor. Konut, yalnızca bir varlık olmaktan çıkıp, aynı zamanda bir “erişim aracı” ve “yaşam stratejisi” haline geldiğini ortaya koyuyor. Bu dönüşümde lokasyon seçimi her zamankinden daha kritik bir rol üstleniyor. Yatırımcılar artık satın aldıkları dairenin bulunduğu bölgenin kira potansiyeline, ulaşım akslarına yakınlığına, sosyal yaşam olanaklarına ve hatta eğitim kurumlarına erişimine odaklanıyor.
Bu noktada, sektördeki dönüşümü erken okuyan ve yurtdışı gayrimenkul danışmanlığını daha kurumsal, şeffaf ve uçtan uca bir modele taşıyan şirketler öne çıkıyor. Bu geçişin öncülerinden Golden Partner ise yatırımcının değişen beklentilerine, doğru lokasyon analizi, oturum programları, finansman çözümleri ve yaşam planlamasını kapsayan bütüncül yaklaşımıyla yanıt veriyor. Golden Visa programlarının sunduğu avantajları, yüksek kira getirisi ve değer artışı potansiyeliyle birleştiren bu modeli, Golden Partner Genel Müdürü Okan Ersan ile konuştuk:
Bringman: Golden Partner’ın kuruluş hikâyesini anlatır mısınız?
Okan Ersan: Golden Partner’ı kurarken çıkış noktamız oldukça netti. Gayrimenkul sektöründe yıllar içinde edindiğimiz tecrübeyle, en büyük eksikliklerden birinin kurumsallık ve güven olduğunu gördüm. Sektörde çoğunlukla bireysel ilerleyen ve standartları net olmayan bir yapı hâkimdi. Biz ise daha sistemli, şeffaf ve sürdürülebilir bir danışmanlık modeli oluşturmayı hedefledik. Bu vizyonla yola çıkarak yalnızca aracılık yapan bir firma değil, müşterilerine uçtan uca çözüm sunan gerçek bir iş ortağı olmayı amaçladık ve her biri kendi alanlarında uzman, güçlü bir ekip ile bu yolculuğu sürdürüyoruz. Şirketimiz, yurtdışı gayrimenkul satışının yanı sıra, 2. el gayrimenkul danışmanlığı, şerefiyelendirme / değerleme ile karma projelerde satış ofisi yönetimi alanlarında da aktif olarak hizmet vermekte.
B.: Türkiye’deki yatırımcıların son yıllarda yurt dışı gayrimenkule olan ilgisini nasıl okuyorsunuz?
O. E.: Yurtdışı gayrimenkule olan ilgiyi oldukça doğal ve artan bir eğilim olarak değerlendiriyorum. Bu ilginin bugün ulaştığı noktayı, aslında yıllar önce doğru okuduğumuzu söyleyebilirim. Bu ihtiyacı en erken fark eden ve bu alanda hızlı aksiyon alan şirketlerden biri olarak, 2010 yılında Golden Partner International alt markamızı hayata geçirerek global pazara açıldık. Her ailenin ve her bireyin farklı bir dinamiği, değişen yaşam hedefleri ve buna bağlı olarak farklı yatırım ihtiyaçları var. Yatırımcılar bir yandan portföylerini çeşitlendirmek isterken, diğer yandan vergi avantajı sunan ya da daha kolay dolaşım imkânı sağlayan oturum programlarına yöneliyor. Bununla birlikte, yurt dışında eğitim trendinin güçlenmesiyle birçok aile çocuklarını yurt dışında okutmayı tercih ediyor. Ayrıca kredi kullanarak yatırım yapmak isteyen ciddi bir yatırımcı kitlesi de oluşmuş durumda.
B.: Özellikle İngiltere ve Yunanistan gibi pazarlarda yatırımcıların en çok dikkat ettiği kriterler sizce neler?
O. E.: Yunanistan’da süreç ilk başta oldukça basit bir motivasyonla başladı. Yatırımcılar için “oturum (golden visa) alabilecekleri bir ev” yeterliydi. Ancak zaman içinde hem talep hem de beklenti ciddi şekilde değişti. İlk dönemlerde sadece oturum kriterini karşılayan gayrimenkuller tercih edilirken, sonrasında bu evlerin eski olması, tadilat gerektirmesi ve ek masraflar çıkarması yatırımcıları zorladı. Bu da beklentilerin yönünü değiştirdi. Artık yatırımcılar, yeni, masrafsız, kolay kiraya verilebilir ve hatta zaman zaman kendi kullanımlarına da uygun, daha konforlu ve iyi lokasyonlarda bulunan gayrimenkullere yöneliyor. Yani yalnızca oturum odaklı değil, aynı zamanda getirisi olan ve yaşam kalitesi sunan yatırımlara doğru net bir geçiş görüyoruz. İngiltere tarafında ise dinamikler biraz daha farklı ilerliyor. Yunanistan’ın sunduğu gibi doğrudan bir oturum ya da vize avantajı bulunmasa da, kredi (mortgage) imkânlarının erişilebilir olması yatırımcılar için çok önemli bir cazibe yaratıyor. Özellikle yeni ve sıfır projelerde, finansman desteğiyle yatırım yapabilmek ve uzun vadede çocuklarına değerli bir varlık bırakmak yatırımcılarımız için oldukça anlamlı bir alternatif haline geliyor. Bu nedenle İngiltere’de daha çok finansal planlama ve uzun vadeli yatırım perspektifi ön plana çıkarken;
Yunanistan’da oturum (golden visa) avantajı ile birlikte yaşam ve kira getirisi dengesi belirleyici oluyor.
B.: Golden Visa programlarının yatırım kararları üzerindeki etkisini nasıl yorumluyorsunuz?
O. E.: Yatırımcılarımızın bu sürece ilk giriş motivasyonu aslında çok net. Golden Visa programları. Çünkü bu programlar sayesinde yalnızca yatırım yapmakla kalmıyor; aynı zamanda üç jenerasyonu kapsayan oturum hakkı ve Schengen bölgesinde serbest dolaşım gibi çok önemli avantajlar elde ediyorlar. Yaşama, kalma ve şirket kurma imkânı sunması da bu programları son derece cazip hale getiriyor. Ancak şunu net bir şekilde söyleyebilirim ki, başlangıçta tamamen “Golden Visa alayım” motivasyonuyla çıkılan bu yolculuk, yıllar içinde ciddi bir dönüşüm geçirdi. Artık yatırımcılar sadece oturum hakkına odaklanmıyor; aynı zamanda yaptıkları yatırımın getirisine, gayrimenkulün kalitesine, lokasyonuna ve uzun vadeli değer potansiyeline de büyük önem veriyor. Yani Golden Visa hâlâ en güçlü tetikleyici unsurlardan biri, ancak karar sürecinde artık tek başına yeterli değil; yatırımın kendisi de en az sağladığı haklar kadar belirleyici hale gelmiş durumda
B.: Sizce, İngiltere’de gayrimenkul yatırımı ile eğitim planlamasının birlikte ele alınması neden stratejik bir yaklaşım olarak öne çıkıyor?
O. E.: İngiltere’de gayrimenkul yatırımı ile eğitim planlamasının birlikte ele alınması, aslında yatırımcı profilimizin doğal bir yansıması olarak öne çıkıyor. Çünkü bizim müşteri portföyümüzde, İngiltere özelinde hedefi bir noktada çocuğunu yurt dışında okutmak olan önemli bir kitle var. Yatılı okul, yaz okulu ya da üniversite planı yapan aileler için bu süreç sadece bir eğitim kararı değil; aynı zamanda uzun vadeli bir yaşam ve yatırım planlaması anlamına geliyor. Bu noktada yatırımcılar artık sadece projenin kendisine değil, lokasyonuna, okullara yakınlığına ve çocuğunun yaşayacağı çevreye de büyük önem veriyor. Biz de bunun farkındalığıyla bu konuya daha bütüncül bir yaklaşımla eğilerek kendimizi buna göre konumlandırdık. Yatırımcılarımıza daha fazla değer sunabilmek adına, farklı şehirlerde alanında uzman eğitim danışmanlık firmalarıyla iş birlikleri kuruyor. Hem eğitim hem de yatırım odağında konferanslar ve etkinlikler düzenliyoruz.
B.: Peki, yatırımcılara sunduğunuz uçtan uca hizmet modelinin en kritik avantajları neler?
O. E.: Dünya hızla küreselleşirken bilgiye erişim kolaylaşıyor. Ancak yurtdışında gayrimenkul yatırımı söz konusu olduğunda yatırımcıların aklındaki en önemli soru hâlâ aynı: “Güvenebilir miyim?” Biz tam da bu noktada devreye giriyoruz. 15 yıllık deneyimimiz ve güçlü itibarımızla, süreci yatırımcı adına sadeleştiriyor ve uçtan uca şeffaflıkla yönetiyoruz. Hizmet modelimizin en kritik avantajı, sürecin en başından itibaren doğru analizle şekillendirilmesidir. Öncelikle müşterimizin ihtiyaçlarını derinlemesine anlamaya odaklanırız. Yaşam tarzı, yatırım hedefleri, bu yatırımdan ne beklediği ve elde edeceği değeri nasıl kullanmayı planladığı gibi unsurları doğru anlamak çok önemli. Bu süreç yalnızca mülk seçimiyle sınırlı kalmaz; hukuki danışmanlık, bankacılık işlemleri ve tüm yasal süreçler, alanında uzman iş ortaklarımızla birlikte tarafımızdan yönetilir. Böylece yatırımcı için karmaşık görünen bir süreç, güvenli ve kontrollü bir deneyime dönüşür.
B.: Uluslararası geliştiricilerle kurduğunuz iş birlikleri yatırımcıya nasıl bir değer katıyor?
O. E.: Uluslararası geliştiricilerle ve güçlü markalarla kurduğumuz iş birlikleri, yatırımcıya doğrudan güven, kalite ve sürdürülebilir değer kazandırır. İş modelimizin temelinde referans ve müşteri memnuniyeti yer alıyor. Bugüne kadar 100’ün üzerinde aileyi yurtdışında yatırım sahibi yaptık. Bu nedenle çalıştığımız geliştiricilerin de bizimle aynı şeffaflık ve güven anlayışını taşıması en önemli kriterlerimizden biri. Yurtdışında projeleri doğrudan geliştiricilerle, aracı olmadan satış ofisi mantığıyla yönetiyoruz. Her ülke özelinde belirli geliştiricilerin yetkili satış partneri olarak çalışıyoruz. Bu yaklaşım; fiyat kontrolü, hızlı karar alma ve sürece hâkimiyet açısından önemli bir avantaj sağlıyor. Öte yandan ödeme planları, hukuki süreçler ve projenin zamanında, taahhüt edilen koşullarda teslimi gibi kritik başlıklarda yatırımcı ile geliştirici arasında güvenilir bir köprü görevi üstleniyoruz. Bu da yatırımcının sürecin her aşamasında kendini güvende hissetmesini sağlıyor. Sonuç olarak, doğru iş birlikleri yatırım sürecindeki riskleri minimize ederken yatırımcıya güvenli ve öngörülebilir bir deneyim sunar.
B.: Bugünün yatırımcısı ile 5 yıl önceki yatırımcı profilini karşılaştırdığınızda ne gibi değişimler gözlemliyorsunuz?
O. E.: Gayrimenkul yatırımı, insanların hayatları boyunca sınırlı sayıda fırsat yakalayabildiği ve bu nedenle en doğru şekilde değerlendirmek istediği çok kritik bir alan. Bu yüzden son 5 yılda yatırımcı profilinde oldukça net bir dönüşüm görüyoruz. Geçmişte yatırımcıların yaklaşımı daha basitti; “kenarda bir evim olsun” düşüncesi çoğu zaman yeterliydi. Gayrimenkul daha çok bir güvence ve uzun vadeli bir birikim aracı olarak görülüyordu. Ancak bugün yatırımcı çok daha bilinçli, araştırmacı ve stratejik hareket ediyor. Artık yatırımcılar sadece sahip olmaya değil, yatırımın performansına odaklanıyor. Geri dönüş (ROI), kolay likidite, düzenli kira geliri ve değer artışı potansiyeli en temel beklentiler arasında yer alıyor. Değer artışı artık bir avantaj değil, bir gereklilik olarak görülüyor. Bununla birlikte yatırımın amacı da çeşitlenmiş durumda. Yatırımcılar artık yalnızca finansal kazancı değil, yaşam tarzı, sosyal statü ve uluslararası erişim gibi unsurları da dikkate alıyor. Bu nedenle yurtdışı yatırımlara olan ilgi artarken, farklı pazarlarda fırsat arayışı ve portföy çeşitlendirme eğilimi de güçleniyor.
B.: İlk kez yurt dışında gayrimenkul yatırımı yapmayı düşünen yatırımcılara en önemli tavsiyeniz ne olur?
O. E.: İlk kez yurt dışında gayrimenkul yatırımı yapmayı düşünen yatırımcılara en önemli tavsiyem, yatırım amacını net bir şekilde belirlemek olur. Öncelikle yatırımcımıza soruyoruz: Bu yatırımın amacı nedir? Mülk edinmek mi, değer kazanmasını sağlamak mı, yoksa Golden Visa gibi yan haklar mı? Bu soruların cevabı, bütçenin ve stratejinin netleşmesini sağlar. Amaca göre en uygun seçenekleri belirleyip yatırımcıya geniş bir alternatif yelpazesi sunuyoruz. İlk ve ikinci eleme süreçlerinden sonra, yatırımcının hedeflerine en uygun daireyi seçip süreci sonuçlandırıyoruz.
B.: Son olarak, önümüzdeki 5–10 yıl içinde global gayrimenkul yatırım trendlerinin hangi yönde evrileceğini öngörüyorsunuz?
O. E.: Önümüzdeki 5–10 yıllık dönemde global gayrimenkul yatırımının daha stratejik, veri odaklı ve çok daha uluslararası bir yapıya evrileceğini öngörüyoruz. Yatırımcılar artık tek bir pazara bağlı kalmak yerine, farklı ülkelerde portföy çeşitliliği oluşturarak risklerini dağıtmayı tercih ediyor. Özellikle oturum ve vatandaşlık avantajı sunan ülkeler, güçlü kira getirisi olan şehirler ve uzun vadede değer artışı potansiyeli yüksek lokasyonlar ön planda olmaya devam edecek. Bununla birlikte sürdürülebilirlik, enerji verimliliği ve yaşam kalitesi gibi kriterler de yatırım kararlarında giderek daha belirleyici hale geliyor. Diğer yandan, yukarıda bahsettiğim gibi bilgiye erişimin artması yatırımcıyı daha bilinçli kılıyor; ancak bu durum aynı zamanda karar süreçlerini de karmaşıklaştırıyor. Bu nedenle güvenilir danışmanlık hizmeti ve doğru yönlendirme, her zamankinden daha kritik bir rol oynayacak. Kısacası, gelecekte kazanan yatırımlar; doğru lokasyon, doğru proje ve doğru iş ortaklıklarının bir araya geldiği, iyi kurgulanmış yatırımlar olacak.
